Immobilien in Zermatt: Preise, Regeln und wer kaufen darf

Laut CASAFARI Area Insights (auf Englisch) lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen in Zermatt im 3. Quartal 2026 bei 18.591,7 €/m², für Häuser zuletzt bei 25.836 €/m² im 2. Quartal 2026 (Angebots-, nicht Transaktionspreise, kleine Stichprobe). Die UBS beziffert gehobene Ferienwohnungen im Juni 2026 auf rund CHF 21.000/m², ein Plus von 3,9 % in einem Jahr. Kaufen können praktisch nur Personen mit Wohnsitz in der Schweiz, da Zermatt kein Lex-Koller-Kontingent besitzt.

Wer an einem Freitagabend in Täsch das Auto ins Parkhaus stellt und für die letzten zwölf Minuten in den Shuttlezug der Matterhorn Gotthard Bahn umsteigt, fährt in den wohl am strengsten regulierten Immobilienmarkt der Schweizer Alpen. Bei einem Spaziergang durch das Dorf hängen in den Schaufenstern der Treuhänder und Makler oft kaum ein halbes Dutzend Verkaufsobjekte aus. Das hat weniger mit mangelnder Nachfrage zu tun als mit drei ineinandergreifenden Regelwerken, die das Angebot verknappen und den Käuferkreis eng fassen.

Was kosten Wohnungen und Chalets in Zermatt?

Für Zermatt (Location-ID 3685108 auf Quartiersebene) weist Area Insights (Gebietsübersicht) im 3. Quartal 2026 einen durchschnittlichen Angebotspreis von 18.591,7 €/m² für Eigentumswohnungen aus. Bei freistehenden Häusern und Chalets lag der letzte frisch erfasste Durchschnittswert im 2. Quartal 2026 bei 25.836 €/m²; das 3. Quartal 2026 wiederholt diesen Stand, da in der Zwischenzeit keine neuen Hausinserate in die Berechnung eingeflossen sind. Es handelt sich hierbei ausschliesslich um Angebotspreise aus indexierten Inseraten ohne Ausreisser, nicht um beurkundete Verkaufspreise im Grundbuch.

Wer mit diesen Zahlen arbeitet, muss die Datenreihe richtig einordnen. Von Anfang 2023 bis zum 1. Quartal 2025 verzeichnete die Reihe über neun Quartale hinweg keine neuen Datenpunkte und verharrte bei 19.287,3 €/m² für Wohnungen und 20.229,2 €/m² für Häuser. Seit dem 2. Quartal 2025 bewegen sich die Quartalswerte deutlich: Bei den Wohnungen steht im 3. Quartal 2026 ein Rückgang von 5,5 % gegenüber dem 2. Quartal 2025 (19.665,9 €/m²) zu Buche, während der Vergleich zum Ausreisserquartal Q3 2025 (24.390 €/m²) rechnerisch ein Minus von 23,8 % ergäbe. Bei den Häusern lag der Wert im 2. Quartal 2026 um 22,9 % über dem Vorjahresquartal (21.030,1 €/m²).

Diese Ausschläge von rund zwanzig Prozent pro Quartal sind kein Preistrend, sondern die statistische Folge eines extrem engen Marktes: Kommt in einem Quartal ein einzelnes neu saniertes Penthouse am Dorfrand oder ein Chalet auf den Markt – oder wird es verkauft –, verschiebt dieses eine Objekt den Durchschnitt der gesamten Stichprobe. Für Kaufinteressenten und Bewerter zeigt die CASAFARI-Reihe daher vor allem eines: ein stabiles Hochpreisplateau um 19.000 bis 21.000 €/m² bei Wohnungen und deutlich höhere Ansätze für die seltenen Gesamtliegenschaften.

Ein wichtiger Hinweis für die Lektüre in der Schweiz: CASAFARI weist sämtliche Zeitreihen standardisiert in Euro aus, während Eigentümer und Banken im Oberwallis in Schweizer Franken rechnen. Wechselkursbewegungen zwischen Franken und Euro verändern somit die ausgewiesene Eurozahl, selbst wenn die Frankenpreise vor Ort unverändert bleiben.

Steigen die Preise in Zermatt noch?

Um die tatsächliche Preisentwicklung unabhängig von einzelnen Inseraten zu beurteilen, lohnt sich der Blick auf die Jahresberichte der Grossbanken und die Bundesstatistik. Gemäss dem UBS Alpine Property Focus 2026 (Stand 1. Quartal 2026, publiziert im Juni 2026) kosten gehobene Ferienwohnungen in Zermatt im Schnitt rund CHF 21.000/m². Die Preise in diesem Segment sind kontinuierlich gestiegen: von CHF 19.900/m² im 1. Quartal 2024 (+4,6 % zum Vorjahr) über mindestens CHF 20.900/m² im 1. Quartal 2025 (+5,5 %) auf das Niveau von 2026 (+3,9 % in einem Jahr beziehungsweise +5,4 % pro Jahr über fünf Jahre).

Damit gehört Zermatt zusammen mit Verbier und Andermatt (alle ab CHF 21.000/m²) zu den fünf teuersten Destinationen der Alpen, direkt hinter Gstaad (rund CHF 25.000/m²) und dem Engadin mit St. Moritz (rund CHF 24.000/m²). Im gesamten Alpenraum legten Schweizer Ferienwohnungen im Jahr 2025 laut UBS um rund 4 % zu.

Diese Entwicklung deckt sich mit dem landesweiten Gesamtmarkt. Der vom Bundesamt für Statistik erhobene BFS Wohnimmobilienpreisindex Q2 2026 (IMPI, publiziert am 30. Juli 2026) erreichte im 2. Quartal 2026 einen Stand von 127,7 Punkten (Basis Q4 2019 = 100). Das entspricht einem Anstieg von 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und 3,5 % gegenüber dem Vorjahr, getragen vor allem von Eigentumswohnungen (+1,6 % zum Vorquartal), während Einfamilienhäuser leicht nachgaben (−0,4 %). Weitere Hintergründe zur nationalen Entwicklung finden Sie in unserer Übersicht zu den Trends auf dem Schweizer Wohnungsmarkt.

Als Preistreiber im Jahr 2025 nennt die UBS vor allem sinkende Hypothekarzinsen und steigende Hotelpreise, die den Kauf einer eigenen Ferienwohnung wieder attraktiver machen. Hinzu kommt die geografische Ausnahmestellung von Zermatt: Das Dorf liegt auf 1.620 Metern über Meer, das Skigebiet reicht bis auf 3.900 Meter. Das sichert den Winterbetrieb und macht den Ort im Sommer zu einem gefragten Rückzugsort vor der Hitze im Mittelland. Von den laut UBS rund 8.900 Wohnungen in der Destination sind etwa 4.500 Ferienwohnungen; die Angebotsquote lag 2025 unter 1 %, die Leerstandsquote wurde 2024 mit rund 0,7 % ausgewiesen.

Dennoch gibt es Risiken, die Käufer einkalkulieren müssen. Die UBS beobachtete über das Winterhalbjahr 2024/25 eine erste Konsolidierungsphase auf hohem Niveau. Zudem ist die Marktliquidität durch den Ausschluss ausländischer Käufer auf ein rein inländisches Publikum begrenzt. Langfristig stellen der Gletscherrückgang und potenzielle Felsstürze im Hochgebirge lokale ingenieurtechnische Anforderungen an die Infrastruktur.

Wer darf in Zermatt überhaupt kaufen? Die Lex Koller

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41), bekannt als Lex Koller, regelt streng, wer in der Schweiz Wohnimmobilien erwerben darf. Personen mit Wohnsitz im Ausland benötigen für den Kauf einer Ferienwohnung eine kantonale Bewilligung. Solche Bewilligungen sind überhaupt nur in behördlich bezeichneten Fremdenverkehrsorten möglich und schweizweit auf ein Kontingent von höchstens 1.500 Bewilligungen pro Jahr beschränkt (eine Ferienwohnung pro Familie).

Zermatt verfügt über kein solches Kontingent. Wie die Handelszeitung zum Bundesgerichtsurteil 2017 berichtete (Urteil publiziert im Juni 2017), stützte das Bundesgericht eine Beschwerde des Bundesamts für Justiz: Zermatt gilt im Sinne des Gesetzes nicht als bezeichneter Fremdenverkehrsort mit Ausländerkontingent. Damit können Verkäufe an Personen mit Wohnsitz im Ausland in Zermatt grundsätzlich nicht bewilligt werden – selbst dann nicht, wenn eine Liegenschaft von einem ausländischen Eigentümer an einen anderen Ausländer weiterverkauft werden soll.

Kaufen dürfen in Zermatt folglich nur Personen, die nicht unter die Lex Koller fallen:

• Schweizer Staatsangehörige sowie Doppelbürgerinnen und Doppelbürger (unabhängig vom Wohnsitz).
• Staatsangehörige der EU- und EFTA-Staaten mit einer Aufenthaltsbewilligung B oder einer Niederlassungsbewilligung C und tatsächlichem, rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz.
• Staatsangehörige aus Drittstaaten, sofern sie über eine Niederlassungsbewilligung C und Wohnsitz in der Schweiz verfügen.

Für Drittstaatsangehörige mit einer Aufenthaltsbewilligung B gilt eine wichtige Einschränkung: Sie dürfen ohne Bewilligung lediglich eine Hauptwohnung am Ort ihres tatsächlichen Wohnsitzes erwerben, jedoch keine Zweit- oder Ferienwohnung in einer anderen Gemeinde. Da eine mögliche Verschärfung der Lex Koller auf Bundesebene im Jahr 2026 in Diskussion ist, empfiehlt sich im Zweifelsfall vorab die Abklärung über ein Walliser Notariat oder die kantonale Bewilligungsbehörde.

Für das Marktgefüge in Zermatt bedeutet dies: Die kaufkräftige Nachfrage nach Ferienwohnungen stammt fast ausschliesslich aus der Schweiz – vorwiegend aus dem Raum Zürich, aus Basel, Bern und dem Genferseebogen. Das Personal der lokalen Hotellerie und Gastronomie mietet hingegen überwiegend.

Zweitwohnungsgesetz und REZB: Was darf gebaut und wie genutzt werden?

Neben der Lex Koller bestimmen das eidgenössische Zweitwohnungsgesetz (ZWG, in Kraft seit 2016 nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative 2012) und das kommunale Baurecht, wie eine Wohnung in Zermatt genutzt werden darf. Das ARE zum Zweitwohnungsgesetz gibt vor, dass in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung mehr bewilligt werden dürfen. Im März 2026 überschritten schweizweit 331 Gemeinden diese Schwelle.

In Zermatt lag der vom Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) in seiner Wirkungsanalyse publizierte Zweitwohnungsanteil bei 51,6 % (Stand März 2020); die Gemeinde selbst spricht von einem Anteil «weit über 20 %». Auch die Nachbargemeinden im Mattertal liegen mit 38,1 % in Täsch und 44,2 % in Randa deutlich über dem Grenzwert.

Für Käuferinnen und Käufer teilt sich der Markt dadurch in drei klar getrennte rechtliche Kategorien:

Wohnungskategorie	Rechtliche Grundlage	Erlaubte Nutzung in Zermatt
Altrechtliche Wohnung	Art. 10 ZWG (rechtmässig bestehend oder bewilligt am 11. März 2012)	Frei nutzbar als Erst- oder Zweitwohnsitz; darf ohne Vermietungspflicht selbst bewohnt werden.
Erstwohnung	ZWG und kommunales REZB	Muss von Personen mit ständigem Wohnsitz (Steuerdomizil) in Zermatt bewohnt werden.
Touristisch bewirtschaftete Wohnung	ZWG und kommunales REZB	Gewerbliche Ferienvermietung als zwingende Hauptnutzung; systematische Eigennutzung ist untersagt.

Zermatt reguliert den Wohnungsbau bereits seit 2004 über ein eigenes Reglement über den Erst- und Zweitwohnungsbau (REZB; nur zwischen 2004 und 2012 bestand ein Kontingent für nutzungsfreie Wohnungen). Gemäss den Vorgaben der Bauabteilung Zermatt zum Erst- und Zweitwohnungsbau (REZB) (Stand 2025) sind sämtliche neu erstellten Wohnungen zwingend an die Erstwohnungsnutzung oder an eine gewerbliche Ferienvermietung gebunden. Wird eine Bewilligung zur Ferienvermietung erteilt, muss diese Vermietung die Hauptnutzung darstellen; eine systematische Eigennutzung durch die Eigentümer wird von der Gemeinde als Baurechtsverstoss verfolgt.

Weil das Angebot an frei nutzbaren Zweitwohnungen seit dem Stichtag im März 2012 nicht mehr wachsen kann, konzentriert sich die Nachfrage von Ferienwohnungskäufern auf den fixen Bestand altrechtlicher Wohnungen. Gleichzeitig dokumentiert der Grundlagenbericht des ARE für Zermatt einen spürbaren Mangel an bezahlbaren Erstwohnungen ab drei Zimmern für Einheimische, weshalb viele im Dorf Beschäftigte nach Täsch oder Randa ausweichen. Vor jedem Kaufangebot ist es daher unerlässlich, die auf dem Grundstück angemerkten Nutzungsbeschränkungen im Grundbuch sowie die ursprüngliche Baubewilligung bei der Bauabteilung prüfen zu lassen.

Welche Kosten und Steuern fallen beim Kauf im Wallis an?

Beim Erwerb einer Liegenschaft im Kanton Wallis schuldet die Käuferschaft die Handänderungssteuer. Der Tarif ist im Walliser Gesetz über die Handänderungssteuer (SGS 643.1) (Stand 1. Januar 2013, in Kraft 2026) progressiv nach dem Kaufpreis gestaffelt:

• CHF 1.001 bis CHF 50.000: pauschal CHF 20
• CHF 50.001 bis CHF 500.000: 1,0 %
• CHF 500.001 bis CHF 1.000.000: 1,3 %
• Ab CHF 1.000.001: 1,5 %

Zusätzlich ermächtigt das Gesetz die Walliser Gemeinden, eine kommunale Zusatzabgabe von höchstens 50 % der kantonalen Steuer zu erheben. Ob und in welcher Höhe die Einwohnergemeinde Zermatt diesen Zuschlag aktuell ausschöpft, sollte vor der Beurkundung direkt bei der Gemeindeverwaltung oder dem beurkundenden Notariat erfragt werden.

Ein Rechenbeispiel veranschaulicht die kantonale Steuerlast: Beim Kauf einer 80 m² grossen Ferienwohnung zum UBS-Referenzwert von rund CHF 21.000/m² beträgt der Kaufpreis CHF 1.680.000. Darauf entfallen CHF 20 für die erste Stufe, CHF 4.500 für die Tranche bis CHF 500.000 (1,0 % auf CHF 450.000), CHF 6.500 für die Tranche bis CHF 1.000.000 (1,3 % auf CHF 500.000) und CHF 10.200 für den Betrag über einer Million (1,5 % auf CHF 680.000). Die reine kantonale Handänderungssteuer beläuft sich somit auf CHF 21.220 – noch ohne einen allfälligen Gemeindezuschlag.

Hinzu kommen die Notariats- und Grundbuchgebühren sowie die Kosten für die Errichtung oder Anpassung eines Schuldbriefs. Im laufenden Besitz fallen für Zweitwohnungseigentümer die Besteuerung des Eigenmietwerts sowie die kommunale Liegenschaftssteuer an; bei einer späteren Veräusserung erhebt der Kanton die Grundstückgewinnsteuer. Für die Finanzierung von Ferienobjekten verlangen Schweizer Banken in der Regel deutlich höhere Eigenmittel als bei selbstbewohntem Wohneigentum am Hauptwohnsitz. Um vor einer Offerte zu prüfen, ob der geforderte Preis einer altrechtlichen Wohnung marktgerecht ist, lassen sich über Bewertungen und Comparables aktuelle und historische Vergleichsobjekte im Dorf heranziehen.

Wie erreicht man Zermatt, und was bedeutet autofrei für Eigentümer?

Die Logistik einer Liegenschaft in Zermatt unterscheidet sich grundlegend von anderen Schweizer Ferienorten. Gemäss den Angaben des Kantons Wallis zur autofreien Anreise (Stand 2025) endet der private Strassenverkehr zwingend am Terminal in Täsch, rund 35 Kilometer oder 50 Fahrminuten von Visp entfernt. Von dort verkehren im Pendelbetrieb die Züge der Matterhorn Gotthard Bahn sowie Elektrotaxis ins Dorf. Mit der Bahn ist Zermatt über die Hauptachse durch den Lötschberg oder das Rhonetal via Visp direkt angebunden; die Reisezeit ab dem Flughafen Genf beträgt laut UBS rund 2 Stunden und 45 Minuten.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das autofreie Konzept, dass ein eigener oder langfristig gemieteter Einstellhallenplatz in Täsch ein eigenständiger Wertfaktor ist. Im Dorf selbst laufen sämtliche Möbeltransporte, Umbauten, Handwerkerfahrten und Lieferungen über den Bahngüterverkehr und lizenzierte Elektrofahrzeuge. Wer seine Wohnung nicht selbst vor Ort betreuen kann, ist für den Unterhalt und die Schlüsselübergabe auf eine eingespielte lokale Hausverwaltung angewiesen.

Diese Infrastruktur bedient ein aussergewöhnliches Gästeaufkommen. Gemäss den Zahlen der Einwohnergemeinde Zermatt zählte das Dorf am 1. November 2025 genau 5.922 ständige Einwohnerinnen und Einwohner. In der Hochsaison halten sich laut Kanton jedoch bis zu rund 32.000 Personen gleichzeitig im Ort auf. Im Jahr 2024 verzeichnete Zermatt nach Zahlen der BFS-Beherbergungsstatistik (publiziert via Blick) rund 1.640.200 Logiernächte – das entspricht 269 Logiernächten pro Einwohner und ist der höchste Wert der gesamten Schweiz. Die UBS beurteilt die Vermietungsaussichten für touristisch bewirtschaftete Ferienwohnungen vor diesem Hintergrund als relativ gut. Wer das knappe Angebot im gesamten Mattertal im Blick behalten möchte, kann über die Immobiliensuche über alle Inserate die wenigen Neuaufschaltungen in Zermatt, Täsch und Randa laufend beobachten.

Wie prüft man Preise in Zermatt mit CASAFARI-Daten?

Für Makler, Immobilienschätzer und Investoren im Oberwallis lässt sich die Preisprüfung in drei Schritten strukturieren. Über Location Lookup wird zunächst die eindeutige Gebietskennung für Zermatt aufgerufen (Location-ID 3685108). Anschliessend liefert Area Insights die Quartalsreihen der Angebotspreise pro Quadratmeter, während Comparables die konkreten Vergleichsinserate samt Ausstattungsmerkmalen und Vermarktungsdauer für eine Einzelbewertung bereitstellt.

Entwicklerteams und Analysten, die diese Marktdaten direkt in eigene Bewertungssysteme einbinden möchten, finden die technischen Spezifikationen in der Area-Insights-Dokumentation auf developers.casafari.com (auf Englisch) sowie in der Comparables-Dokumentation (auf Englisch). Der Zugang zur Konsole und die Verwaltung der Zugangsdaten erfolgen direkt über ein Konto auf platform.casafari.com; abgerechnet werden die API- und MCP-Abfragen nach Verbrauch in Tokens. Wer interne KI-Assistenten mit Live-Marktdaten versorgen möchte, nutzt dafür Casafari MCP für KI-Agenten, während für umfangreiche historische Datenlieferungen unsere Data Services zur Verfügung stehen.

In einem Markt wie Zermatt ersetzt keine Statistik den Blick ins Grundbuch und in die Baubewilligung: Ob eine Wohnung altrechtlich frei nutzbar ist oder dem kommunalen Vermietungszwang unterliegt, entscheidet über ihren Wert. Sobald der rechtliche Status jedoch geklärt ist, zeigt Ihnen die Gebietsübersicht von Area Insights verlässlich, wo das aktuelle Preisniveau im Dorf liegt.