Immobilienmarkt Zürich 2026: Preise, Mieten, Leerstand

Eine Eigentumswohnung in der Stadt Zürich wird laut CASAFARI Area Insights im 3. Quartal 2026 im Durchschnitt zu rund 20'164 €/m² angeboten (Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreisser bereinigt; der Markt rechnet in Franken, die Reihe in Euro). Die Angebotsmieten liegen bei 46,7 €/m² und Monat, die rechnerische Bruttorendite bei etwa 2,8 %. Entscheidend ist weniger der Preis als die Knappheit: Am 1. Juni 2026 standen in der ganzen Stadt 252 Wohnungen leer, 0,11 % des Bestands (Leerwohnungszählung 2026 der Stadt Zürich).

Einmal im Jahr, jeweils am 1. Juni, zählt Statistik Stadt Zürich jede leerstehende Wohnung auf Stadtgebiet. Im Sommer 2026 passte das gesamte freie Angebot einer Stadt mit 452'421 Einwohnerinnen und Einwohnern in einen einzigen grösseren Wohnblock: 252 Einheiten standen leer, und 246 davon waren Mietwohnungen. Für den Kaufmarkt blieben rechnerisch sechs Objekte im gesamten Stadtgebiet übrig. Wer in Zürich Stockwerkeigentum sucht, verhandelt deshalb selten über Abschläge, sondern konkurriert vorab darum, überhaupt zum Zug zu kommen.

Was kostet eine Wohnung in Zürich?

Im 3. Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in der Stadt Zürich (in der Datenbank als deckungsgleicher Bezirk Zürich mit der Location-ID 3682043 geführt) bei 20'164,4 €/m². Diese Zahl stammt aus den Area Insights für den Bezirk Zürich und bildet die Angebotspreise aus indexierten Inseraten ab, nachdem statistische Ausreisser bereinigt wurden.

Für die Einordnung sind zwei methodische Details wichtig. Erstens wird die Datenreihe von CASAFARI aus Gründen der europäischen Vergleichbarkeit in Euro geführt, während der Zürcher Immobilienmarkt ausschliesslich in Schweizer Franken abrechnet. Ein Teil jeder Bewegung von Quartal zu Quartal geht daher auf den Wechselkurs zurück; die Live-Anzeige oben weist den tagesaktuellen Umrechnungskurs separat aus. Zweitens sind Angebotspreise keine beurkundeten Kaufpreise. Bei den tatsächlichen Handänderungen weist das Amt für Statistik und Daten für das Jahr 2025 einen kantonalen Medianpreis von CHF 1,2 Mio. für eine Eigentumswohnung aus, wobei die Stadt Zürich und die Gemeinden am Zürichsee das obere Ende markieren (Immobilienpreise im Kanton Zürich). Über zehn Jahre betrachtet sind die Transaktionspreise im Kanton um mehr als 35 % gestiegen.

Ein ehrlicher Blick auf die Datenlage gehört vor jede Interpretation: Die Angebotsreihe für Zürich liefert erst ab dem 2. Quartal 2025 belastbare Bewegungen. Die identischen Werte in den Quartalen davor (17'871,9 €/m² von Anfang 2023 bis zum 1. Quartal 2025) spiegeln fehlende Datenabdeckung wider, keine Preisstabilität. In den sechs seither beobachteten Quartalen schwankte der Durchschnitt zwischen 19'362,2 €/m² (4. Quartal 2025) und 21'660,8 €/m² (1. Quartal 2026). Das Bild zeigt keinen klaren Auf- oder Abwärtstrend bei den Inseraten, sondern ein hohes Plateau mit dem typischen Rauschen eines engen Marktes.

Welche Kreise zählen, und wo liegen die Preisunterschiede?

Die Stadt gliedert sich in zwölf Stadtkreise rund um das untere Seebecken, die Limmat und die Sihl, ergänzt durch die Zentren am Hauptbahnhof, in Oerlikon und in der Nähe des Flughafens Kloten im Norden. Weil in der Innenstadt und am See kaum Baulandreserven existieren, entscheidet die Mikrolage innerhalb weniger Strassenzüge über erhebliche Preisdifferenzen.

Zu den teuersten Adressen gehören der Kreis 1 (Altstadt) rund um die Bahnhofstrasse, der Kreis 7 am Zürichberg (Hottingen, Fluntern, Hirslanden) nahe ETH und Universität, der Kreis 8 (Seefeld) direkt am rechten Seeufer sowie die gut besonnten Lagen im Kreis 2 (Enge, Wollishofen) und im Kreis 6 (Oberstrass, Unterstrass). Freistehende Einfamilienhäuser sind in diesen Quartieren eine Seltenheit und werden fast nie öffentlich auf Portalen inseriert; der Markt besteht im Alltag überwiegend aus Stockwerkeigentum.

Wer preislich einen etwas tieferen Einstieg sucht oder Neubauprojekte bevorzugt, weicht nach Westen und Norden aus: in den Kreis 9 (Altstetten, Albisrieden), den Kreis 11 (Oerlikon, Seebach, Affoltern) und den Kreis 12 (Schwamendingen). Dort findet der Grossteil des Zürcher Ersatzneubaus statt. Im Jahr 2025 wuchs der städtische Bestand trotz zahlreicher Abbrüche netto um rund 2'000 Wohnungen; private Eigentümerinnen und Eigentümer erstellten 1'591 neue Einheiten (ohne Baugenossenschaften), weitere 547 entstanden als Rekordwert durch Umbauten bestehender Gebäude, was einer Erneuerungsrate von 3,3 % entspricht (Statistik Stadt Zürich zum Wohnungsbau 2025).

CASAFARI weist in der Gebietsübersicht den Bezirk Zürich als kleinste Einheit mit einer eigenen Zeitreihe aus. Um konkrete Quadratmeterpreise für einzelne Stadtkreise oder Quartiere zu ermitteln, greifen Bewerter und Makler auf Einzelobjektvergleiche über Comparables zurück. Zweitwohnungen verzerren das Gefüge in der Limmatstadt übrigens kaum: Ende September 2025 zählte die Stadt 7'620 privat genutzte Zweitwohnungen (3,2 % von rund 238'200 Wohnungen) sowie 5'320 möblierte Apartments (2,2 %) (Medienmitteilung der Stadt Zürich vom November 2025). Die 20-%-Schwelle des Zweitwohnungsgesetzes ist damit in Zürich bedeutungslos; die relevante Hürde für ausländische Käuferinnen und Käufer ist die Lex Koller.

Steigen die Preise in Zürich noch?

Ob die Preise in Zürich steigen oder nachgeben, hängt davon ab, ob man auf die jüngsten Inserate oder auf die abgeschlossenen Käufe blickt. In der CASAFARI-Angebotsreihe liegt der Durchschnitt im 3. Quartal 2026 (20'164,4 €/m²) um 4,7 % unter dem Wert des 3. Quartals 2025 (21'156,0 €/m²), aber um 1,6 % über dem ersten belastbaren Quartal Q2 2025 (19'855,2 €/m²). Dem steht die amtliche Transaktionsstatistik gegenüber: Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) des Bundesamts für Statistik erreichte im 2. Quartal 2026 einen Stand von 127,7 Punkten (Basis Q4 2019 = 100), was einem Anstieg von 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und 3,5 % im Jahresvergleich entspricht; Eigentumswohnungen legten allein im Quartalsvergleich um 1,6 % zu (Wohnimmobilienpreisindex des BFS, 2. Quartal 2026).

Dass die Angebotspreise im Jahresvergleich ein Minus zeigen, während die Transaktionspreise steigen, ist kein Widerspruch. Bei einem extrem dünnen Angebot an Kaufobjekten genügt im Quartal ein Dutzend neu ausgeschriebener Dachwohnungen im Seefeld oder im Kreis 1, um den Durchschnitt nach oben zu ziehen. Genau das geschah im 3. Quartal 2025, das als Zusammensetzungsspitze in der Reihe steht und den Jahresvergleich optisch drückt. Für den nationalen Vergleich über die Kantonsgrenzen hinaus bietet unsere Übersicht zu den Trends auf dem Schweizer Wohnungsmarkt zusätzliche Einordnung.

Fundamental bleibt der Kaufdruck hoch. Ende 2025 verzeichnete die Stadt mit 452'421 Personen einen neuen Bevölkerungsrekord (+3'757 innert Jahresfrist, bei 40'123 Zuzügen und 37'858 Wegzügen); der Ausländeranteil liegt bei 33,9 % (Bevölkerungsstatistik der Stadt Zürich für 2025). Gut bezahlte Stellen auf dem Finanzplatz, an den Hochschulen und bei internationalen Technologieunternehmen wie Google treffen auf eine Bautätigkeit, die im Kanton seit 2021 gebremst verläuft. Da Wachstum in der Stadt fast nur über Ersatzneubauten stattfindet, verschwinden zunächst günstigere Bestandswohnungen, bevor teurerer Neubau entsteht. Risiken für dieses Preisgefüge liegen weniger im lokalen Markt als in einer möglichen Zinswende, in politischen Vorstössen wie städtischen Vorkaufsrechten oder Mietzinsregulierungen sowie in der Abhängigkeit von den Leitbranchen und der Personenfreizügigkeit.

Wie hoch sind die Mieten, und was bleibt an Rendite?

Auf dem Mietwohnungsmarkt zeigt sich ein ähnliches Muster zwischen Inseratespitzen und laufendem Markt. Im 3. Quartal 2026 betrug die durchschnittliche Angebotsmiete in der Stadt Zürich laut CASAFARI Area Insights 46,7 €/m² und Monat. Im 3. Quartal 2025 lag der Wert bei 55,8 €/m², im 2. Quartal 2025 bei 49,2 €/m². Der rechnerische Rückgang von 16,3 % zum Vorjahresquartal (beziehungsweise 5,1 % seit Q2 2025) erklärt sich ebenfalls durch den Ausreisser im Sommer 2025, nicht durch eine Entspannung für Wohnungssuchende.

Wer bereits eine Wohnung mietet, zahlt in der Regel deutlich weniger als in den aktuellen Inseraten gefordert wird, da Bestandsmieten an den Referenzzinssatz gekoppelt sind. Weil die kantonale Leerwohnungsziffer mit 0,52 % weit unter dem Schwellenwert von 1,5 % liegt, gilt im gesamten Kanton Zürich auch für 2026 die Formularpflicht bei Mietbeginn: Vermieterinnen und Vermieter müssen auf einem amtlichen Formular offenlegen, wie hoch der Mietzins des Vormieters war (Verzeichnis der Formularpflicht 2026 des Bundesamts für Wohnungswesen).

Setzt man die jährlichen Angebotsmieten (12 × 46,7 €/m²) ins Verhältnis zu den Angebotspreisen im Verkauf (20'164,4 €/m²), ergibt sich für das 3. Quartal 2026 eine indikative Bruttomietrendite von 2,8 %. Im 3. Quartal 2025 lag dieser Wert noch bei rund 3,2 %, bevor die ausgeschriebenen Spitzenmieten etwas nachgaben, während die Kaufpreise ihr Niveau hielten.

Für institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Anlagestiftungen und Immobilienfonds mit Verpflichtungen in Schweizer Franken reicht eine solche Rendite aus, solange das Ausfallrisiko nahe null liegt. Für private Kapitalanleger, die eine einzelne Eigentumswohnung zur Vermietung erwerben möchten, bleibt nach Abzug von Bewirtschaftungskosten, Einlagen in den Erneuerungsfonds und Hypothekarzinsen jedoch kaum laufender Überschuss. Hinzu kommt eine Zürcher Besonderheit: Ende 2023 gehörten 27,0 % aller rund 215'000 städtischen Mietwohnungen (58'100 Einheiten im engeren Sinn) gemeinnützigen Bauträgern und Genossenschaften; bis 2050 strebt der Stadtrat einen Anteil von einem Drittel an (Medienmitteilung der Stadt Zürich vom Dezember 2024). Dieser Sektor entzieht dem freien Markt dauerhaft Boden, konkurriert aber um Mieterinnen und Mieter, nicht um Käufer von Stockwerkeigentum.

Warum stehen in Zürich nur 252 Wohnungen leer?

Die Zahlen der amtlichen Erhebung vom 1. Juni 2026 verdeutlichen die strukturelle Enge: Mit 252 leerstehenden Wohnungen liegt die Leerwohnungsziffer in der Stadt Zürich bei 0,11 %, nach 235 Wohnungen im Jahr 2025, 169 im Jahr 2024 und 144 im Jahr 2023 (Leerwohnungszählung 2026 der Stadt Zürich). Da 246 dieser Einheiten zur Miete ausgeschrieben waren, existiert im Eigentumssegment praktisch kein Leerstand. Auch ein Ausweichen in die Nachbarschaft bringt nur begrenzt Linderung: In Winterthur beträgt die Ziffer 0,20 %, im gesamten Kanton Zürich 0,52 % (rund 4'200 leere Wohnungen, leicht über den 0,48 % des Vorjahres); einzig bei Neubauten im Kanton liegt die Quote mit 3,02 % höher (Leerwohnungsziffer des Kantons Zürich 2026).

Für Kaufinteressenten verschiebt diese Knappheit die Prioritäten. Die Herausforderung besteht selten darin, die Wertbeständigkeit einer Lage zu prüfen, sondern frühzeitig von einem Verkauf zu erfahren. Viele Handänderungen in den bevorzugten Kreisen finden unter der Hand über Maklernetzwerke, Banken oder direkte Nachbarschaftskontakte statt, bevor ein Inserat geschaltet wird.

Wo das öffentlich zugängliche Angebot pro Woche in Dutzenden statt in Hunderten zählt, verschafft eine lückenlose Marktübersicht einen zeitlichen Vorsprung. Wer alle Zürcher Inserate in Property Sourcing bündelt, sieht Ausschreibungen von Immobilienportalen, Maklerhäusern und Bauträgern an einem Ort zusammengefasst, einschliesslich der bisherigen Verweildauer und allfälliger Preisanpassungen.

Wer darf in Zürich kaufen, und wie wird finanziert?

Anders als in vielen europäischen Metropolen ist der Wohnungskauf in Zürich für Personen ohne Bezug zur Schweiz gesetzlich versperrt. Massgebend ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller). Die Regeln im Überblick:

• Schweizer Bürgerinnen und Bürger sowie Personen mit Niederlassungsbewilligung C: Sie erwerben Wohneigentum und Renditeliegenschaften bewilligungsfrei.
• EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B): Sie sind Schweizerinnen und Schweizern rechtlich gleichgestellt und kaufen ebenfalls ohne Bewilligung, auch zur Kapitalanlage.
• Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B): Sie dürfen ohne Bewilligung eine einzelne Wohnung oder ein Haus erwerben, sofern sie die Liegenschaft selbst als Hauptwohnsitz bewohnen.
• Personen mit Wohnsitz im Ausland: Sie benötigen eine kantonale Bewilligung. Da der Kanton Zürich über kein Ferienwohnungskontingent verfügt, werden für Wohnnutzungen keine Bewilligungen erteilt. Zudem begründet der Kauf einer Liegenschaft in der Schweiz niemals ein Aufenthaltsrecht.

Die gesetzlichen Vorgaben könnten in absehbarer Zeit strenger gefasst werden: Der Bundesrat hat am 15. April 2026 die Vernehmlassung zu einer Verschärfung eröffnet (mit Frist bis zum 15. Juli 2026), die unter anderem eine Wiederveräusserungspflicht für Drittstaatsangehörige bei Aufgabe des Hauptwohnsitzes sowie Einschränkungen bei Betriebsstätten und indirekten Immobilienanlagen vorsieht (Revision der Lex Koller beim Bundesamt für Justiz). Kaufinteressenten aus Drittstaaten sollten den aktuellen Stand des Gesetzgebungsverfahrens vor einer Vertragsunterzeichnung prüfen.

Vor der Beurkundung beim Notariat prüfen Käuferinnen und Käufer von Stockwerkeigentum neben der Finanzierung durch die Bank zwingend die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Da in Zürich ein erheblicher Teil des Bestands aus den 1960er- bis 1980er-Jahren stammt, geben das Begründungsreglement, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Höhe des vorhandenen Erneuerungsfonds Auskunft darüber, ob kostspielige Sanierungen an Fassade, Dach oder Heizung unmittelbar bevorstehen.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf und Verkauf an?

Bei den Kaufnebenkosten gehört der Kanton Zürich zu den günstigsten Standorten Europas. Seit dem 1. Januar 2005 erhebt der Kanton keine Handänderungssteuer mehr. Im Zürcher System des Amtsnotariats sind Notariat und Grundbuchamt in derselben Amtsstelle zusammengefasst. Für den Eigentumsübergang fallen lediglich die Beurkundungsgebühr des Notariats und die Handänderungsgebühr des Grundbuchamts von je rund 1 Promille des Kaufpreises sowie kleinere Auslagen an; die genaue Höhe lässt sich vorab über den Gebührenrechner der Zürcher Notariate bestimmen.

Auf Verkäuferseite schlägt hingegen die Grundstückgewinnsteuer zu Buche. Sie wird von der jeweiligen Gemeinde auf den erzielten Wertzuwachs erhoben und ist stark abhängig von der Besitzdauer: Wer eine Liegenschaft nach kurzer Haltedauer mit Gewinn weiterverkauft, zahlt einen erheblichen Zuschlag, während sich die Steuerlast nach Jahrzehnten deutlich reduziert. Bei einer Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum innerhalb der Schweiz kann die Steuer aufgeschoben werden. Wichtig für Käuferinnen und Käufer: Für die Grundstückgewinnsteuer besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht; das Grundstück haftet also für die Steuerschuld des Verkäufers. Es ist im Kanton Zürich deshalb üblich, den mutmasslichen Steuerbetrag im Kaufvertrag direkt auf dem Konto des Steueramts sicherzustellen.

Eine tiefgreifende Änderung betrifft die laufende Besteuerung von selbstbewohntem Eigentum. In der eidgenössischen Abstimmung vom 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten mit 57,7 % Ja-Stimmen die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Bis das neue Recht in Kraft tritt, verzichtet der Kanton Zürich in der Übergangszeit darauf, die bestehenden Eigenmietwerte zu erhöhen (Entscheid des Kantons Zürich zu den Eigenmietwerten). Mit dem Wegfall des steuerbaren Eigenmietwerts entfallen künftig im Gegenzug die Abzüge für Hypothekarzinsen und weitgehend auch für den Liegenschaftsunterhalt bei der Einkommenssteuer; die Vermögenssteuer auf den amtlichen Steuerwert bleibt bestehen. Das verschiebt die steuerliche Rechnung zugunsten von Haushalten, die ihre Liegenschaft mit wenig Fremdkapital finanzieren.

Wie prüft man einen Zürcher Preis, bevor man unterschreibt?

In einem Markt mit 0,11 % Leerstand weicht der ausgeschriebene Preis regelmässig vom später beurkundeten Verkaufspreis ab. Gut unterhaltene Wohnungen an ruhiger Lage in den Kreisen 2, 6, 7 oder 8 gehen in mehrstufigen Bieterverfahren oft über dem Inseratepreis weg. Umgekehrt bleiben Objekte an stark befahrenen Achsen oder mit ausgewiesenem Sanierungsstau länger am Markt und lassen Spielraum für Preisverhandlungen.

Um vor einem Kaufangebot oder einer Verkaufsentscheidung eine belastbare Preisspanne zu erhalten, empfiehlt sich der Blick auf Comparables und Marktstudie für Stockwerkeigentum. Statt sich auf den städtischen Durchschnitt zu verlassen, ziehen Sie dort ähnliche Inserate im selben Stadtkreis heran, bereinigt um Wohnfläche, Baujahr, Stockwerk und Zustand, und prüfen, wie lange vergleichbare Wohnungen inseriert waren und ob Preisreduktionen stattgefunden haben. Eigentümerinnen und Eigentümer, die vor dem Gespräch mit einem Makler oder Schätzer eine erste Orientierung wünschen, nutzen dafür die Online-Immobilienbewertung für die eigene Wohnung.

Für Analysten, Bewerter und Entwicklerteams, die die hier gezeigten Zürcher Zeitreihen (Location-ID 3682043) direkt in eigene Bewertungsmodelle einbinden möchten, steht die technische Dokumentation zu Area Insights (auf Englisch) sowie die Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch) bereit. Über Casafari MCP für eigene Auswertungen lassen sich die Marktdaten zudem direkt in KI-gestützte Arbeitsabläufe integrieren; Abfragen über die Schnittstellen werden dabei transparent in Tokens abgerechnet. Wenn Sie die Zahlen für Ihr nächstes Zürcher Objekt selbst prüfen möchten, können Sie direkt ein Konto auf platform.casafari.com anlegen und auf die aktuellen Angebotsdaten zugreifen.